Statut bailleur privé 2026 : avant de racheter du locatif, regarde d'où sort ton apport

Guide chiffré. Catégorie : Optimisations / Trésorerie. Par l'équipe Felix. RÉCENT.

En bref

L'État ressort les cadeaux pour les bailleurs. Le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun), intégré à la loi de finances 2026, permet d'amortir une partie du prix d'un bien loué nu sur tes revenus fonciers, et le volet "passoires thermiques" accorde un sursis de location aux logements F et G en travaux (détails à vérifier sur impots.gouv.fr, le calendrier a bougé). Mais si tu diriges une SASU ou une EURL, la déduction n'est pas ta vraie contrainte. La vraie question, c'est d'où sort l'apport. Pour mettre 40 000 € nets sur la table, tu consommes environ 58 300 € de cash société en dividendes, ou environ 75 300 € en salaire. Et cette déduction foncière ne s'impute ni sur ton IS ni sur ton salaire. Chiffres indicatifs, à valider sur ta situation.

Le rétropédalage, vite résumé (et pourquoi ce n'est pas ton sujet principal)

Pendant des années, le message envoyé aux propriétaires bailleurs a été clair : interdiction de louer les passoires, fin du Pinel, DPE contraignant. En 2026, le ton change. Le statut du bailleur privé permet de déduire chaque année une fraction du prix d'acquisition d'un bien loué nu, via un amortissement (jusqu'à 5,5 % par an sur une base de 80 % du prix selon les sources, à confirmer), en plus des charges déductibles classiques. Le seuil de travaux ouvrant droit à certains régimes serait abaissé, et les logements F et G en rénovation gagneraient un délai de 3 à 5 ans avant l'interdiction de location.

Garde une chose en tête. Tous ces paramètres (taux, plafonds annuels, durée d'engagement de 9 ans, dates) doivent être vérifiés sur impots.gouv.fr et au BOFiP avant toute décision. Et surtout : ce dispositif joue sur tes revenus fonciers de personne physique. Il ne change rien à la mécanique qui te concerne d'abord en tant que dirigeant, à savoir sortir le cash de ta société pour financer l'achat.

Là où la déduction s'applique vraiment (et là où elle ne s'applique pas)

L'amortissement du bailleur privé s'impute sur des revenus fonciers, donc quand tu détiens en nom propre ou via une SCI à l'impôt sur le revenu. Il ne s'impute pas sur le bénéfice de ta SASU, ni sur ton salaire de président, ni sur tes dividendes. Autrement dit, acheter le bien directement dans ta société d'exploitation ne te donne pas accès à cet avantage foncier, en plus de mélanger un actif patrimonial avec le risque de ton activité.

La conséquence est simple. Le dispositif rend l'investissement plus attractif sur le papier, mais le coût d'entrée pour toi se joue en amont, au moment où tu transformes la trésorerie de ta société en apport personnel. C'est cette étape que ton comptable ne chiffre pas spontanément, parce que tu ne lui as pas posé la question sous cet angle.

Marc, SASU à l'IS, 130 000 € de CA : financer 40 000 € d'apport

Marc veut acheter un bien locatif à 200 000 € et apporter 40 000 € de sa poche. Cet argent dort dans sa société. Voici ce que chaque voie de sortie lui coûte réellement.

Marc, dirigeant de SASU à l'IS
CA 2026 : 130 000 €, trésorerie post-IS disponible : 70 000 €
Apport personnel visé : 40 000 €

Option 1 : sortir l'apport en dividendes
Dividendes bruts à distribuer = 40 000 / (1 - 31,4 %) = 58 309 €
Flat tax (PFU 31,4 %)                                = 18 309 €
Net pour l'apport                                    = 40 000 €
Cash société consommé                                = 58 309 €

Option 2 : sortir l'apport en salaire
Super-brut pour 40 000 € nets avant IR ≈ 40 000 / 0,53 ≈ 75 300 €
Charges patronales + salariales                       ≈ 35 300 €
IR encore dû sur les 40 000 € à la TMI de Marc        (en sus)
Cash société consommé (déductible de l'IS)            ≈ 75 300 €

Écart de cash société : environ 17 000 € en faveur des dividendes

Sur le pur coût de trésorerie, les dividendes gagnent. Mais le salaire n'est pas qu'un coût : il est déductible de l'IS (il réduit donc ton impôt société), il ouvre des droits à la retraite et il rassure une banque sur ta capacité de remboursement. Le bon arbitrage dépend de ta TMI, de ta retraite déjà constituée et de ton besoin d'emprunt. Calcul simplifié, à valider sur ta situation.

Tableau de référence : ce que coûte un apport selon la voie de sortie

Hypothèses : flat tax 31,4 % en 2026 sur les dividendes (net définitif) ; salaire de président assimilé salarié, charges patronales ~45 % et salariales ~22-23 %, net entendu avant impôt sur le revenu, encore dû à ta TMI. Le salaire est déductible de l'IS, ce qui réduit l'écart réel. Fourchettes indicatives, variables selon ta rémunération déjà versée et ton taux d'IS (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà).

Nom propre, SCI à l'IR ou SCI à l'IS : où loger l'achat

Trois portes, trois logiques. En nom propre ou en SCI à l'IR, tu accèdes au régime foncier et donc, sous conditions, à l'amortissement du bailleur privé, mais tes loyers nets sont imposés à ta TMI plus les prélèvements sociaux. En SCI à l'IS, tu amortis déjà le bâti dans le résultat de la société, ce qui écrase l'impôt pendant la détention, mais la plus-value de revente est calculée sur une valeur nette amortie, donc souvent plus lourde à la sortie. Acheter via ta SASU d'exploitation est rarement pertinent : tu exposes le bien au risque de l'activité et tu n'as pas l'avantage foncier. Le choix se tranche sur ton horizon (garder ou revendre) et ta TMI, pas sur un slogan. À arbitrer avec ton expert-comptable et, idéalement, un notaire.

FAQ

C'est quoi le statut du bailleur privé 2026 ? C'est un dispositif (dit Jeanbrun) de la loi de finances 2026 qui permet d'amortir une partie du prix d'un logement loué nu en résidence principale, en déduction de tes revenus fonciers, avec un engagement de location de plusieurs années. Les taux, plafonds annuels et conditions exactes sont à vérifier sur impots.gouv.fr, car les paramètres définitifs peuvent encore être ajustés.

La déduction bailleur s'applique-t-elle à ma SASU ? Non, en principe. L'amortissement du bailleur privé s'impute sur des revenus fonciers de personne physique (détention en nom propre ou via une SCI à l'IR). Il ne réduit ni ton IS, ni ton salaire, ni tes dividendes de SASU. À confirmer selon le montage retenu avec ton comptable.

Vaut-il mieux sortir mon apport en salaire ou en dividendes ? Sur le seul coût de trésorerie, les dividendes sont souvent moins chers : environ 58 300 € de cash société pour 40 000 € nets, contre environ 75 300 € en salaire. Mais le salaire est déductible de l'IS, construit ta retraite et soutient un dossier d'emprunt. L'arbitrage dépend de ta TMI et de ta situation, à chiffrer au cas par cas.

Combien coûte vraiment 40 000 € d'apport sorti de ma société ? En dividendes, compte environ 58 300 € de trésorerie société (flat tax 31,4 % incluse), pour 40 000 € nets définitifs. En salaire, environ 75 300 € de super-brut pour 40 000 € nets avant impôt sur le revenu. Estimations à valider sur tes chiffres réels.

Puis-je encore louer une passoire thermique F ou G en 2026 ? Selon le projet "Relance du logement" présenté en avril 2026, un sursis de 3 à 5 ans serait accordé aux logements F et G dont la rénovation est engagée, avec un suivi des travaux. Le texte et son calendrier sont à vérifier sur service-public.fr et impots.gouv.fr avant de t'engager.

Sources

• impots.gouv.fr, BOFiP, service-public.fr (statut du bailleur privé, revenus fonciers, données 2026).
• Statut du bailleur privé 2026, guide ; Dispositif Jeanbrun, statut bailleur privé ; PLF 2026, statut du bailleur privé renforcé ; Passoires thermiques, virage 2026.
• Signal source : Dougs, YouTube Shorts.

Ce que Felix calcule automatiquement

Felix prend tes vrais chiffres, ta trésorerie réellement disponible après IS, TVA et charges à venir, et il te dit combien il te reste pour un apport sans mettre ta société en tension. Un seul chiffre : le coût net, en euros, de chaque euro d'apport selon que tu le sors en salaire ou en dividendes, sur ta TMI à toi. Tu décides avec le montant, pas avec une impression.

Cet article est à titre informatif. Les calculs sont indicatifs. Consultez un expert-comptable pour ta situation spécifique.