Je suis freelance. Est-ce que je peux acheter un appartement à 600 000 € ? Voilà ce que la banque regarde vraiment.
Ce que la banque retient comme revenus selon le régime fiscal (IR vs IS). La règle des 3 bilans et ses exceptions. Calcul de capacité d'emprunt pour 3 profils d'indépendants.
Profil cible : Moment de vie (P3) Signal feature : Capacite d'emprunt immobilier . Mode Projet Intention : Informationnel aspirationnel
60 % des travailleurs indépendants se sont vus refuser un crédit immobilier selon une étude Rollee/MoneyVox. Le motif le plus fréquent : revenus jugés insuffisants ou instables.
« Refus immédiat. La conseillère m'a dit qu'il me fallait 3 bilans. J'en avais 2. J'ai un CA de 180 000 €/an et je ne peux pas acheter un F3. » Développeur indépendant
Le problème n'est généralement pas le niveau de revenus. C'est la présentation du dossier, et souvent la méconnaissance de ce que la banque retient réellement comme base de calcul selon le régime fiscal.
Ce que la banque regarde selon ton régime fiscal
Si tu es en SASU ou EURL à l'IR
La banque retient ton BIC annuel, le bénéfice industriel et commercial déclaré dans ta déclaration de revenus. C'est le régime le plus favorable pour emprunter, car il reflète directement ce que tu gagnes.
Exemple, Isaac, BIC 177 000 €/an :
- Revenu mensuel retenu : 14 750 €
- Mensualité max à 35 % : 5 163 €/mois
- Capacité d'emprunt estimée (25 ans, 3,5 %) : ~880 000 €
Attention néanmoins : la règle des 3 bilans s'applique généralement, même en régime IR.
Si tu es en SASU ou EURL à l'IS
C'est ici que la plupart des indépendants sont surpris. La banque ne regarde pas le CA ni le bénéfice de la société. Elle retient uniquement ce qui apparaît sur ta déclaration d'impôt personnelle : ton salaire brut et les dividendes perçus.
Exemple, salaire 2 000 €/mois + 30 000 € de dividendes sur 3 ans :
- Revenu mensuel moyen retenu : 4 500 € (2 000 + 30 000 ÷ 36 mois)
- Mensualité max à 35 % : 1 575 €/mois
- Capacité d'emprunt estimée : ~270 000 €
Stratégie à anticiper : si tu prévois un achat immobilier dans 2 ans, augmente ton salaire maintenant. Les banques calculent sur la moyenne des 3 dernières années, chaque mois de salaire élevé compte.
La règle des 3 bilans, et comment la contourner
La règle des 3 bilans est un standard bancaire, pas une obligation légale. En pratique, plusieurs exceptions existent :
- Certaines banques acceptent 2 bilans (Société Générale, Crédit Agricole, LCL) si le CA est stable et en croissance d'une année sur l'autre.
- Dossier mixte avec conjoint en CDI : la banque évalue le foyer, pas l'individu. Un conjoint salarié renforce significativement le dossier.
- Courtiers spécialisés (Cafpi, Meilleurtaux, Vousfinancer) : ils connaissent les établissements les plus souples pour les indépendants et négocient des dérogations.
- Portage salarial temporaire : si tu peux basculer en portage pendant 12 mois avant l'achat, tu génères des bulletins de salaire que toutes les banques acceptent sans restriction.
« En tant qu'indépendant, je m'étais déjà fait refuser un prêt malgré la bonne santé financière de mon activité. J'ai fait appel au portage salarial pour maximiser mes chances. Avec trois fiches de paie, un salaire identique sur les trois mois et mon attestation de fin de période d'essai, j'ai pu obtenir mon prêt du premier coup. » Tom Benattar, entrepreneur, Join-Jump.com
Le calcul exact de ta capacité d'emprunt
Profil A : SASU à l'IR, BIC 120 000 €, 3 bilans
Revenu mensuel retenu : 10 000 €
Mensualité max (35 %) : 3 500 €
Taux : 3,5 % sur 25 ans
Capacité d'emprunt : ~620 000 €
Budget total avec 80 000 € d'apport : ~700 000 €
Profil B : SASU à l'IS, salaire 3 000 €/mois + 20 000 € dividendes
Revenu mensuel retenu : 4 667 €
Mensualité max (35 %) : 1 633 €
Taux : 3,5 % sur 25 ans
Capacité d'emprunt : ~290 000 €
Budget total avec 50 000 € d'apport : ~340 000 €
Profil C : Salarié en portage, salaire 4 500 €/mois net depuis 12 mois
Revenu mensuel retenu : 4 500 €
Mensualité max (35 %) : 1 575 €
Taux : 3,5 % sur 25 ans
Capacité d'emprunt : ~280 000 €
Budget total avec 30 000 € d'apport : ~310 000 €
Ce que la banque demande vraiment : les 5 documents à préparer
- Les 2 ou 3 derniers bilans certifiés, liasse fiscale complète, pas juste la synthèse. La banque veut les détails.
- Les 3 derniers avis d'imposition personnels, pour vérifier la cohérence entre bénéfices déclarés et revenus retenus.
- Un justificatif de l'activité en cours, contrat de mission signé, attestation de CA en cours, ou devis accepté. Montre que l'activité est continue.
- Les relevés bancaires pro et perso des 3 derniers mois , la banque vérifie les flux réels, pas seulement les déclarations.
- Une simulation de trésorerie prévisionnelle, c'est le document le plus différenciateur. 90 % des indépendants ne le fournissent pas. Il montre ta capacité à anticiper tes flux et à maintenir un niveau de revenus stable. Les banquiers le lisent.
RP ou locatif en premier : le bon ordre
Pour la grande majorité des indépendants, la résidence principale en premier. La banque prête plus facilement pour une RP : le risque perçu est plus faible, les taux sont souvent meilleurs, et l'apport exigé est moins élevé.
L'exception : si tu n'as pas besoin de te loger (loyer supportable ou logement gratuit) et que tu as identifié un projet locatif avec un rendement brut supérieur à 7 %, le locatif en premier peut avoir du sens, mais c'est un calcul à faire avec ton comptable sur tes vrais chiffres.
Felix calcule ta capacité d'emprunt selon ton régime fiscal et tes vrais chiffres. Il génère également une simulation de trésorerie prévisionnelle présentable directement à ton banquier, le document que 90 % des indépendants n'ont pas et qui change l'issue du dossier.
Sources : Rollee/MoneyVox, Vousfinancer, Free-Work, La Minute Freelance.
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